Ab dem 1. Januar 2025 soll die Grundsteuerreform in Deutschland gelten. Dafür müssen circa 35 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Dies stellt Eigentümer vor große Herausforderungen. Wie viel haben sie künftig zu zahlen? Wie genau wird die Grundsteuer wo berechnet? Die Unklarheiten sorgen fast täglich für neue Schlagzeilen. Wir geben einen Überblick.
Was ist die Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer, die sich auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung bezieht und die jährlich an die Kommune zu entrichten sind. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A (agrarisch), der Grundsteuer B (baulich) und der ab 2025 geltenden Grundsteuer C (für unbebaute Grundstücke). Gesetzliche Grundlage für die Erhebung bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Höhe richtet sich nach dem Einheitswert, dem Grundsteuer-Messbetrag und dem individuellen Hebesatz, wie im Beitrag „Die Grundsteuer einfach erklärt“ erläutert ist.
Warum muss die Grundsteuer jetzt reformiert werden?
Schon seit Jahren wird die Berechnung der Grundsteuer kritisiert. Denn gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt. Dies verstößt gegen das Grundgesetz der Gleichbehandlung. Daher hat das Bundesverfassungsgericht das bisherige System der Bewertung für verfassungswidrig erklärt.
Daraus resultierend wurde die Grundsteuerreform auf den Weg gebracht.
Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?
Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach Angaben des Bundesfinanzministeriums nach folgender Formel ermittelt:
Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.
Im Vergleich zur noch geltenden Formel wurde der Einheitswert gegen den Faktor „Wert der Immobilie“ ersetzt.
Wesentliche Faktoren, die auf den Wert des Grundbesitzes Einfluss haben, sind der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete, die wiederum von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Außerdem spielen die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes eine Rolle.
Die Steuermesszahl wird etwa auf ein Zehntel ihres bisheriges Wertes gesenkt – auf 0,034 %. Dadurch sollen die Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, ausgeglichen werden. Um den sozialen Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist ein zusätzlicher Abschlag der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen.
Die Hebesätze wiederum können von den Kommunen angepasst werden, um eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der Neuregelung zu vermeiden. Zudem dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen nicht gebaut wird. Dabei handelt es sich um die Grundsteuer C. Sie soll Spekulationen auf Wertsteigerungen verteuern und dazu führen, dass auf baureifen Grundstücken Wohnraum entsteht.
Im Grunde müssen insbesondere Eigentümer von Immobilien in Großstädten mit einer Erhöhung der Grundsteuer rechnen, während Eigentümer von Immobilien in strukturschwachen Gebieten eventuell weniger Grundsteuer zahlen müssen.
Verschiedene Wege der Bundesländer
Die einzelnen Bundesländer können dem Modell des Bundes folgen oder ein eigenes Grundsteuermodell einführen. Dabei handelt es sich um die „Öffnungsklausel“. Folgende Wege sollen dabei eingeschlagen werden:
So setzten die verschiedenen Bundesländer die Grundsteuerreform um:
Baden-Württemberg
Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer sind der Bodenrichtwert sowie die Grundstücksfläche. Dabei ist von einem modifizierten Bodenwertmodell die Rede.
Bayern
Bayern verfolgt ein Flächenmodell. Dabei wird die Höhe der Grundsteuer auf Grundlage von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem Hebesatz und der Nutzung, berechnet. Die Werte des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie werden nicht herangezogen.
Berlin
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Brandenburg
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Bremen
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Hamburg
Hamburg richtet sich auf ein Wohnlagenmodell aus. Das bedeutet, dass für die Neuberechnung der Grundsteuer neben der Grundstücksfläche und der genutzten Fläche der Gebäude die Wohnlage berücksichtigt werden soll.
Hessen
Dieses Bundesland hat ein Flächen-Faktor-Modell ankündigt. Dabei sollen neben der Wohnfläche und Grundstücksgröße die Lage und Nutzung in die Neuberechnung einfließen.
Mecklenburg-Vorpommern
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Niedersachsen
Der Niedersächsische Landtag hat ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Kern ist ein Flächen-Lage-Modell. Die Grundsteuer soll sich nach der Fläche, ergänzt um wertbildende, innerkommunale Faktoren, bemessen.
Nordrhein-Westfalen
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Rheinland-Pfalz
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Saarland
Die Verantwortlichen im Saarland wolle im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vornehmen.
Sachsen
Sachsen hat ein eigenes Reformgesetz auf den Weg gebracht. Demnach wird zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und unbebaut unterschieden. Für Geschäftsgrundstücke soll eine Steuermesszahl von 0,72 Promille und bei Wohngrundstücken sowie unbebauten Grundstücken von 0,36 Promille gelten.
Sachsen-Anhalt
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Thüringen
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Schleswig-Holstein
Das Bundesland folgt dem Modell des Bundes mit der wertabhängigen Komponente.
Wie aufwändig wird zukünftig die Umsetzung der Grundsteuerreform?
Dem Bundesfinanzministerium zufolge vereinfacht sich die Berechnung der Grundsteuer nach der Grundsteuerreform. Dies liegt unter anderem daran, dass künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter in die Berechnung einfließen. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke sind es fünf Parameter statt der bisherigen 20 Faktoren und bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke maximal acht statt bisher 30.
Darüber hinaus kann der clevere Einsatz digitaler Möglichkeiten bei der Datenerhebung und -bearbeitung für Entlastung sorgen – dazu zählt GrundsteuerDigital.
